บทความโดย คุณวิวัฒน์ ผุงประเสริฐ
การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ หากเป็นชาวบ้านทั่วไปซื้อขายกัน ก็อาจใช้วิธีตกลงกันด้วยวาจาแบบง่ายๆ ตามประสาชาวบ้าน แล้วนัดไปเจอกันที่สำนักงานที่ดินเพื่อโอนกรรมสิทธิ์และชำระเงินกันที่นั่นเลย ซึ่งหากฝ่ายใดเกิดงอแง ก็จะคุยกันไม่รู้เรื่องและอาจนำไปสู่ความขัดแย้งที่บานปลายได้ การตกลงจะซื้อขายกันทุกครั้งจึงควรทำข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษร เพื่อป้องกันปัญหาที่เกิดจากการเข้าใจผิดในเงื่อนไขของการซื้อขาย
ข้อตกลงของผู้จะซื้อและผู้จะขายที่จะทำเป็นลายลักษณ์อักษรนี้เรียกว่า สัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งหากชาวบ้านทั่วไปจะทำกันเองก็น่าจะได้ เพียงแต่ให้มีประเด็นเงื่อนไขที่เป็นข้อตกลงอย่างครบถ้วน เราลองมาดูกันว่า หากจะทำสัญญาแบบง่ายๆ ขั้นพื้นฐาน ที่ไม่ซับซ้อนและเข้าใจง่ายนั้น ควรจะมีประเด็นอะไรบ้าง
1.ชื่อของคู่สัญญาทั้งผู้จะซื้อและผู้จะขาย เขียนชื่อและนามสกุลของทั้งสองฝ่าย โดยชื่อผู้จะขายจะต้องเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่มีชื่ออยู่ในโฉนด หากมีผู้ถือกรรมสิทธิ์มากกว่าหนึ่งคน จะต้องเขียนชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ทุกคนลงในสัญญาทั้งหมด ส่วนผู้จะซื้อจะใช้ชื่อกี่คนก็ได้
2.ทรัพย์สินที่ตกลงจะซื้อขาย จะต้องระบุให้ชัดเจนว่าตกลงจะซื้อขายทรัพย์สินอะไรเช่น ที่ดินเนื้อที่ 200 ตรว. หากมีสิ่งปลูกสร้างให้ระบุลักษณะของอาคารลงไปด้วยเช่น พร้อมบ้าน 2 ชั้น เลขที่132 โฉนดเลขที่............ เลขที่ดิน........... ตั้งอยู่ที่แขวง........... เขต........... จังหวัด...........
3.ส่วนอื่นๆ ที่รวมอยู่ในการซื้อขาย เช่นปั้มน้ำ แท้งค์น้ำ - มิเตอร์น้ำ / ไฟฟ้า / โทรศัพท์ แอร์ - เครื่องทำน้ำอุ่น-บิ้วท์อิน-เฟอร์นิเจอร์ ฯลฯ หากมีการตกลงขายรวม ให้ระบุของแต่ละรายการลงในสัญญาทั้งหมด
4.ราคาที่ตกลงจะซื้อขาย จะระบุเป็นตัวเลขซื้อขายเหมารวมทั้งหมด หรือจะซื้อขายเป็นราคาต่อตารางวาก็ได้ ( ในกรณีที่ซื้อขายเฉพาะที่ดิน )
5.เงินมัดจำการตกลงจะซื้อ ผู้จะซื้อจะต้องวางเงินมัดจำหรือเงินประกันการตกลงจะซื้อทรัพย์ สินให้แก่ผู้จะขาย เพื่อยืนยันว่าซื้อแน่ ส่วนจำนวนเงินมัดจำที่จะวางกันนั้น จะอยู่ในช่วงประมาณ 5 20 % ของราคาที่ตกลงจะซื้อขายกัน ตามแต่จะตกลงกัน
6.กำหนดเวลาการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งมักจะทำในวันและเวลาเดียวกันกับการชำระเงินค่าซื้อขายในส่วนที่เหลือทั้งหมด ให้กำหนดเวลาโดยดูจากความสะดวกและจำเป็นของทั้งสองฝ่าย หากผู้จะซื้อไม่ต้องกู้เงินจากธนาคารก็สามารถนัดโอนกรรมสิทธิ์ในเวลาสั้นๆ ไม่เกิน 30 วัน แต่หากต้องกู้เงินก็อาจขอเวลาออกไปเป็น 60 วัน หรือนานกว่านั้น แล้วแต่จะตกลงกัน
7.ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์และภาษี มักจะมีคำถามเสมอว่า ฝ่ายใดควรรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในส่วนไหน ก็คงต้องมาดูว่าค่าใช้จ่ายตรงนี้มีอะไรบ้าง ค่าธรรมเนียม 2%, ค่าอากรแสตมป์ 0.5%, ภาษีเงินได้คิดโดยใช้สูตรคำนวณตามระยะเวลาถือครองทรัพย์สิน และสุดท้ายคือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ( ถ้าต้องเสียก็จะได้รับการยกเว้นค่าอากรแสตมป์ ) หากพิจารณาดูจะเห็นได้ว่าภาระเรื่องภาษีเงินได้และภาษีธุรกิจเฉพาะน่าจะตกแก่ผู้จะขาย ด้วยเจตนาของรัฐท่านที่อุตส่าห์ตั้งชื่อภาษีของทั้งสองประเภท ซึ่งฟังดูไม่น่าจะเกี่ยวข้องกับผู้จะซื้อแม้แต่น้อย ส่วนค่าธรรมเนียมโอนและอากรแสตมป์ อยู่ที่การตกลงกัน ซึ่งส่วนใหญ่แล้ว ผู้จะขายมักจะเป็นฝ่ายแบกรับไป