" ทำข้อตกลงให้เป็นลายลักษณ์อักษรเพื่อหลีกเลี่ยงข้อขัดแย้ง"
บทความโดย คุณวิวัฒน์ ผุงประเสริฐ

 

  

     การทำสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ หากขาดความละเอียดชัดเจน อาจนำมาซึ่งปัญหาและข้อขัดแย้งระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย  เรามาดูปัญหาท็อปฮิตหลักๆ ที่มักพบเป็นประจำ จากการซื้อขายทั่วไป

     1.เรื่องอุปกรณ์ส่วนควบและเฟอร์นิเจอร์  บ่อยครั้งที่ผู้ซื้อบ้านจะพบว่า อุปกรณ์ต่างๆ ในบ้านที่ซื้อ ถูกถอดไปเกลี้ยงเช่น แอร์, เครื่องทำน้ำอุ่น, โคมไฟ, เฟอร์นิเจอร์บิ้วท์อิน, ม่าน, พรม, ปั้มน้ำ, แท้งค์น้ำ หรือแม้ กระทั่งต้นไม้ก็ยังขุดเอาไปอย่างหน้าตาเฉย  ถอดไปดีๆ ยังไม่ว่า  แต่นี่เล่นรื้อถอนแบบกระจุยกระจายชนิดเจ้าของใหม่เห็นสภาพแล้วลมแทบใส่  ฉะนั้น ทางที่ดีคือควรระบุให้ชัดเจนว่าราคาซื้อขายรวมถึงอุปกรณ์ส่วนควบและติดตรึงทุกประเภท ยกเว้นเฟอร์นิเจอร์ลอยตัว  หรือจะระบุเป็นชิ้นๆ ไปเลยก็ได้  ผู้ซื้อบางท่านใช้วิธีถ่ายรูปทั้งภายนอกและภายในของตัวบ้านเอาใว้  แล้วระบุในสัญญาว่าให้ผู้ขายส่งมอบบ้านตามสภาพในรูป

     2.เรื่องค่าธรรมเนียมโอนและค่าภาษี   บางครั้ง หากผู้ขายถูกกดราคาขายมากๆ  ก็อาจโยนภาระเรื่องค่าโอนให้แก่ผู้ซื้อทั้งหมด โดยระบุในสัญญาว่า “ผู้จะซื้อเป็นฝ่ายชำระค่าโอนกรรมสิทธิ์”   แต่พอถึงวันโอน  ผู้ซื้อยอมชำระเฉพาะค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์และอากรแสตมป์  ส่วนค่าภาษีเงินได้และภาษีธุรกิจเฉพาะ  ผู้ซื้อไม่ยอมชำระ เพราะไม่ได้ระบุไว้ในสัญญา  ทำให้เกิดการโต้เถียงตีความกันวุ่นวายโดยสาเหตุเพียงแค่มาจากความไม่ชัดเจนของข้อตกลงในสัญญา  ซึ่งควรจะเขียนให้ชัดเจนว่า ใครเป็นฝ่ายชำระค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์  ค่าอากรแสตมป์  ค่าภาษีเงินได้ และค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ

     3.เรื่องการคืนเงินมัดจำ  ผู้ซื้อบางรายจำเป็นต้องกู้ธนาคารเพื่อซื้อบ้าน  แต่ไม่มั่นใจว่าจะได้รับอนุมัติสินเชื่อหรือไม่  จึงเสนอเงื่อนไขต่อผู้ขายว่า หากกู้ธนาคารไม่ได้ จะขอเงินมัดจำที่วางไว้กับผู้ขายคืนทั้งหมด  โดยกำหนดนัดโอนกรรมสิทธิ์ภายใน60 วัน  ผู้ขายก็ยินยอมตกลงตามนั้น เพราะคิดว่าไม่น่าจะมีปัญหาอะไร  พอครบกำหนด ผู้ซื้อแจ้งขอเงินมัดจำคืน เพราะกู้ธนาคารไม่ผ่าน  แต่ผู้ขายไม่ยอมคืนเงินมัดจำด้วยเหตุผลว่า ผู้ซื้อน่าจะทราบผลของการขอสินเชื่อนานแล้ว  แต่มาแจ้งให้ผู้ขายทราบในนาทีสุดท้าย  ทำให้ผู้ขายเสียเวลารอนานถึง 60 วัน และต้องเสียโอกาสในการขายบ้านให้แก่ผู้อื่น  ปัญหานี้หลีกเลี่ยงได้โดยการระบุในสัญญาว่า ให้เวลาแก่ผู้จะซื้อเพื่อยื่นเรื่องขอสินเชื่อมีกำหนดไม่เกิน 15 วัน หรือ 30 วันเป็นอย่างสูง  หากภายในกำหนดดังกล่าว ผู้จะซื้อไม่สามารถขอสินเชื่อจากธนาคารได้  ผู้จะขายตกลงคืนเงินมัดจำให้แก่ผู้ซื้อและยกเลิกสัญญาซื้อขาย  หากพ้นกำหนดดังกล่าว  ให้ถือว่าผู้จะซื้อขอสละสิทธิ์ที่จะขอคืนเงินมัดจำ  

     4.เรื่องการขนย้ายออก  การโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้หมายถึงการส่งมอบการครอบครองบ้าน  หากเจ้าของบ้านเดิมไม่ยอมขนย้ายออกจากบ้านที่เพิ่งขาย จนกว่าจะหาที่อยู่ใหม่ได้  นั่นหมายถึงฝันร้ายของผู้ซื้อในทันที  วิธีหลีกเลี่ยงปัญหาไม่พึงประสงค์นี้ สามารถทำได้หลายทางเช่น  กำหนดให้ผู้ขายทำการขนย้ายออกจากบ้านที่จะซื้อขายพร้อมส่งมอบกุญแจบ้านเสียก่อน จึงจะไปทำการโอนกรรมสิทธิ์กัน  หรือหากจำเป็นต้องโอนกรรมสิทธิ์โดยทันที และผู้ขายทำการขนย้ายออกไม่ทัน  ผู้ซื้ออาจขอกันเงินที่จะชำระค่าบ้านบางส่วนไว้ก่อนจนกว่าผู้ขายจะขนย้ายออกไป จึงจะชำระให้แก่ผู้ขายทั้งหมด  โดยให้เขียนเงื่อนไขตามข้างต้นไว้ในสัญญาอย่างละเอียด 

     5.การขอเลื่อนกำหนดโอนด้วยวาจา   หากคู่สัญญาฝ่ายใด มีเหตุจำเป็นต้องขอเลื่อนกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ออกไปและอีกฝ่ายหนึ่งยินยอม โดยเพียงตกลงกันแค่ทางวาจา   นี่คือต้นเหตุที่ทำให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญาจนต้องถูกปรับหรือถูกริบเงินมัดจำได้   การป้องกันปัญหาดังกล่าวทำได้ง่ายๆ โดยการแก้ไขกำหนดวันโอนในสัญญาจะซื้อจะขาย พร้อมให้คู่สัญญาเซ็นชื่อกำกับในสัญญาทั้งสองฉบับ  หรือจะทำเป็นบันทึกข้อตกลงเลื่อนกำหนดโอนอีกฉบับหนึ่งต่างหากแนบท้ายสัญญาก็ได้ 

      ปัญหาข้างต้นเป็นเรื่องท็อปฮิตที่วนเวียนในวงการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์   ผู้สันทัดกรณีจะรู้ดีว่า วิธีหลีกเลี่ยงปัญหาที่ดีที่สุดคือการทำข้อตกลงให้เป็นลายลักษณ์อักษรอย่างละเอียดชัดเจน  มิฉะนั้น ท่านอาจต้องมานั่งกุมขมับหรือถึงขั้นควงแขนหมอความเข้าโต้เถียงกับคู่กรณีในชั้นศาลก็ได้  นอกจากนี้ การเลือกใช้บริการซื้อขายผ่านบริษัทนายหน้าที่เชื่อถือได้ในสังกัดสมาคมนายหน้าอสังหาฯ  ก็น่าจะเป็นทางเลือกที่น่าพิจารณา หากท่านไม่สันทัดในเรื่องการซื้อขายและการทำนิติกรรมสัญญาต่างๆ