นายหน้าทำสัญญาฝากขายเอาเปรียบจริงหรือไม่ ?
บทความโดย คุณวิวัฒน์ ผุงประเสริฐ
การขายบ้านหรือที่ดินในปัจจุบัน คนทั่วไปจะนิยมให้บริษัทโบรกเกอร์หรือนายหน้ารุ่นใหม่ช่วยเป็นธุระจัดการให้ โดยมักจะถูกขอให้ทำสัญญาแต่งตั้งให้นายหน้าเพียงรายเดียวดำเนินการขายเท่านั้น แต่หลังจากที่ขายได้แล้ว หากนายหน้ามิใช่เป็นผู้จูงมือผู้ซื้อเข้ามาพบผู้ขายโดยตรง ก็อาจเกิดปัญหาที่ผู้ขายปฏิเสธการจ่ายค่านายหน้าด้วยเหตุผลว่า นายหน้ามิได้เป็นผู้ชี้ช่อง ซึ่งนายหน้าก็จะอ้างสิทธิ์ในการรับค่านายหน้าตามสัญญาแต่งตั้งนายหน้าที่ระบุว่า ต้องได้รับค่านายหน้าไม่ว่าใครจะเป็นผู้ขายก็ตามในเรื่องดังกล่าว ผู้ใช้บริการส่วนใหญ่จะรู้สึกว่า เป็นสัญญาที่เอาเปรียบและไม่เป็นธรรม เพราะบางครั้ง ผู้ซื้อเป็นฝ่ายติดต่อผู้ขายเองโดยไม่ได้ผ่านนายหน้า ทำไมจึงยังจะต้องเสียค่านายหน้าอีก
ข้างฝ่ายนายหน้าซึ่งเหนื่อยหน่ายต่อปัญหาเรื่อง ใครเป็นผู้ชี้ช่อง การถูกต่อรองหักคอค่านายหน้า การที่ต้องประกบตัวผู้ซื้อที่พยายามพลิ้วเข้าหาผู้ขายโดยตรงเพื่อตัดนายหน้าให้พ้นทางเพื่อหวังให้ซื้อได้ในราคาที่ต่ำลง จึงได้มีการนำระบบการทำงานแบบโบรกเกอร์จากทางอเมริกาและยุโรปมาใช้ ซึ่งระบบดังกล่าวได้รับการพัฒนามานานนับ 100 ปี จนกลายเป็นมาตราฐานสากลที่ทุกคนยอมรับ โดยสัญญานายหน้าที่ว่าไม่เป็นธรรมในสายตาของผู้ใช้บริการในบ้านเรา ก็เป็นส่วนหนึ่งของระบบดังกล่าว และได้รับการรับรองในเรื่องความถูกต้องและเป็นธรรมต่อทุกฝ่ายจากรัฐบาลของประเทศเหล่านั้น โดยได้นำออกใช้เป็นสัญญามาตราฐานมานานหลายสิบปีแล้ว
มีผู้สงสัยว่า การที่ผู้ขายมอบหมายให้นายหน้าหลายรายช่วยกันขายในแบบที่ไม่ต้องมีสัญญาผูกมัด โดยนายหน้าที่ขายได้ จะได้รับค่านายหน้าไปคนเดียวนั้น ระบบนี้มันไม่ดีตรงไหนหรือ ผมขออธิบายดังนี้ครับ
การมอบหมายให้นายหน้าหลายรายแข่งกันขาย จะให้ความรู้สึกที่ดีในแง่ที่มีคนช่วยทำงานหลายคน แต่ในความเป็นจริง นายหน้าเหล่านี้จะหวงและต่างคนจะเก็บข้อมูลทรัพย์สินไว้เฉพาะตัวเอง จะไม่มีการโฆษณาหรือกระจายข้อมูลออกไป เพราะข้อมูลยิ่งกระจายมากเท่าไร โอกาสที่ตัวเองจะขายได้ก็จะยิ่งลดลง เมื่อการตลาดไม่กระจาย โอกาสขายได้คงไม่ง่ายนัก นายหน้ารุ่นใหม่จึงไม่นิยมที่จะทำงานในลักษณะนี้อีกต่อไป
ในขณะที่หากมีการทำสัญญาให้นายหน้าเพียงรายเดียวทำการตลาด ซึ่งเป็นระบบที่ประกันว่า ไม่ว่าใครเป็นผู้ขาย ก็จะได้ค่านายหน้า ย่อมสร้างความมั่นใจให้แก่นายหน้าที่จะยอมทุ่มทุนในการทำตลาดอย่างเต็มที่ในทุกช่องทางเพื่อกระจายข้อมูลให้มากที่สุด อีกทั้งยังไม่กีดกันนายหน้ารายอื่นที่จะมาช่วยขาย เพราะสามารถแชร์ค่านายหน้ากันได้ โอกาสขายได้จึงมีมาก เนื่องจากมีการทำการตลาดที่กระจายมากกว่า ในระบบนี้ หากนายหน้าไม่สามารถขายได้สำเร็จ จะต้องแบกรับค่าใช้จ่ายการตลาดที่ทุ่มทุนอย่างสูงลิ่วไว้แต่เพียงผู้เดียว ทำให้นายหน้าต้องดิ้นรนขายให้จงใด้ มิฉะนั้น จะมีแต่ขาดทุนกับขาดทุน และนี่คือระบบยุติธรรมที่ประเทศที่เจริญแล้วเขาใช้กันครับ
สำหรับกรณีที่ว่า ผู้ซื้อติดต่อผู้ขายเองโดยตรง ทำไมยังต้องจ่ายค่านายหน้าอยู่นั้น ในความเป็นจริงนายหน้าเป็นฝ่ายลงทุนทำตลาด และส่งผู้สนใจเข้าไปดูตัวทรัพย์สินที่จะขาย ซึ่งหากผู้ซื้อไม่เข้าใจในเรื่องกติกาและมารยาทของอาชีพนี้ ว่าไม่ควรติดต่อผู้ขายโดยตรง แต่ควรจะสื่อสารผ่านนายหน้าที่ให้ข้อมูลมาเท่านั้น และได้ติดต่อกันเองโดยไม่แจ้งให้นายหน้าทราบ ก็จะเป็นที่มาของปัญหาว่าใครคือผู้ชี้ช่องให้เกิดการซื้อขายขึ้นได้
ปัญหาที่ว่า นายหน้าบางรายทำสัญญาผูกมัดไว้แล้ว แต่ไม่ทำอะไรให้เลยจนหมดสัญญา แล้วก็ขายไม่ได้ เราคงต้องมาดูกันที่ตัวบุคคลแล้วละ จะไปโทษที่ระบบไม่ได้ นายหน้าที่เลวก็มี ที่ดีก็มาก คราวหน้าลองใช้บริการนายหน้าสังกัด สมาคมนายหน้าอสังหาฯ ดูซิครับ เขามีคณะกรรมการจรรยาบรรณ คอยควบคุมดูแลกันอยู่ ส่วนจะใช้บริการระบบไหนก็ลองพิจารณาดู ผมว่าโยนภาระทิ้งไปโดยเซ็นสัญญามอบหมายให้นายหน้าดีๆ ซักรายไปดำเนินการ แล้วหันไปจัดการธุระส่วนตัว รอวันรับทรัพย์จากการขาย น่าจะเป็นทางเลือกที่ฉลาดนะครับ
